신축아파트 전세 계약시 필수 주의사항

신혼부부들뿐만 아니라 일반적으로 같은 돈이라면 기타의 주택보다는 아파트를 선호하고 그중에서 구축보다는 신축을 선호하는 것이 현재의 트렌드이다. 하지만 이러한 신축아파트의 전세계약에는 주의할 점이 상당히 많다. 신축아파트 전세 계약 시 필수 주의사항에 대해 알아보자.

신축아파트 계약시 필수 체크 주의사항

목차 1. 공급계약서로 집주인 확인 2. 권리승계 내역 확인 3. 수분양자 계좌로 입금 4. 채무사항 확인 후 특약 삽입 5. 확정일자 및 전입신고

 

1. 공급계약서로 집주인 확인

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가. 신축아파트의 특징

그러나 신축아파트의 경우 특이한 점이 있는데, 신축아파트는 먼저 입주를 하고 일정기간이 지난 후 등기부등본이 확인이 가능하다. 해당 사항을 모르고 처음 계약하는 분들은 상당히 당황하는 점이다.

법원 인터넷 등기소

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왜냐하면 일반적으로 부동산 등기부등본을 통하여 집주인의 주택담보대출 등의 기타 채무상황을 확인하기 때문에, 신축아파트에 입주하는 전세계약자로서는 계약시 알 수 있는 방법이 없다.

 

나. 집주인 확인 공급계약서

전세계약시 가장 기본적인 것은 내가 계약하는 사람이 집주인이 맞는지 확인하는 것이다. 그리고 그다음은 해당 주택에 주택담보대출 포함 기타 채무가 있는지 확인하는 것이 중요하다.

 

일반적으로 신축아파트의 전세계약의 경우는 입주시기보다 빨리 전세계약을 하게 된다. 이럴 경우에는 반드시 '공급계약서'를 통하여 소유권자 확인이 필요하다. 공급계약서 원본과 계약하는 임대인의 신분증을 대조해 보면 계약하는 임대인이 신축 아파트 분양 시 청약에 당첨된 사람이 맞는지를 알 수 있다.

 

2. 권리승계 내역 확인

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 청약 당첨자가 분양권을 다른 사람에게 팔아서 소유권자가 달라지는 경우에는 공급계약서 뒷면의 권리승계내역을 반드시 확인해야한다.

 

하지만 대부분의 경우 공급계약서가 익숙하지 않기 때문에 진위여부를 구분하기가 어렵기 때문에 확실한 방법은 시행사 및 시공사에 문의하여 위조된 공급계약서가 아닌지 확인을 문의하면 된다.

 

법제처 부동산 권리승계내역 확인

법제처

 

 

3. 수분양자 계좌 입금

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이렇게 공급계약서 및 권리승계내역 등을 확인하고 이상이 없으면, 전세계약금을 입금해야 된다. 이때 신축 아파트의 경우에는 반드시 수분양자 계좌로 입금하여야 한다. 

 

수분양자는 부동산을 분양받은 사람을 뜻하는데, 분양하는 분양사와 분양계약을 한 사람을 말한다. 이외에 전세계약 임대인이 가족이나 친척명의 계좌로 입금을 요구한다면 추후 법적인 문제가 될 가능성이 크니 하지 않는 것이 바람직하다.

 

그리고 계약당일에 임대인 즉 집주인 본인이 아니라 대리인이 오는 경우도 있다. 이때는 수분양자의 인감증명서와 위임장, 대리인의 신분증 등을 반드시 확인하여야 한다.

 

4. 채무사항 확인 및 특약삽입

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가. 채무사항 확인

이러한 과정까지는 집주인의 진위여부를 확인할 수 있지만, 채무관계는 명확하게 확인할 방법이 없다. 일반적으로. 해당 주택의 중도금대출 연체는 없는지 대출규모는 얼마 정도인지가 중요한데, 해당 신축 아파트의 대출 관련 상황을 집주인에게 직접 물어보는 방법뿐이다.

사실상 임대인은 자신의 채무 부채 규모를 밝히는 질문이기에 제대로 답변을 안 해주는 경우가 많지만 그러한 태도를 통해 한번 계약을 판단해 보는 것도 필요하다. 

 

나. 특약사항 삽입

이러한 채무관계의 내용에 대해 확인이 되었다면 그다음은 전세계약서 특약사항에 넣는 것이 중요하다. 입주 전에 전세계약을 하고 나서 입주할 때까지 일정 기간이 필요한데,  계약을 한 시점이 지나 집주인에게 예상치 못한 문제가 발생하는 경우도 있기 때문이다.

 

예를 들어 집주인의 잔급 미납으로 분양계약이 해지되어 주택 소유권이 박탈되는 최악의 경우가 발생할 수도 있다. 그 외 다른 사유로 인하여 전세계약이 진행이 안될 시, 반드시 해당되는 내용에 의해 전세계약이 무효가 되며, 위약금을 지급하는다 라는 명확한 문구를 특약사항에 명시하여야 될 것이다.

 

5. 확정일자 및 전입신고

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마지막으로 신축 아파트의 경우 등기부등본이 매우 느리게 발생될 뿐이지, 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것에는 전혀 문제가 없다. 전세계약을 했다면 반드시 확정일자를 받고 잔금을 모두 치렀다면 전입신고를 빠르게 해야 된다. 

 

이렇듯 신축아파트는 다양한 시설이나 깨끗한 주거환경이 보장되지만, 반대로 집주인의 권리 관계나 채무 등의 확인이 어렵기 때문에 반드시 계약 시 주의해야 한다.

 

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