건설사 4월 위기설의 정부 대응 CR 리츠

총선이 끝나는 4월 10일을 기점으로 건설사 4월 위기설이 흘러나오고 있다. 그 이유는 무엇이며, 그에 대한 정부의 대응으로 CR 리츠에 대해서 알아보고 반대의 의견 또한 확인해 보자.

 

건설사 4월 위기설에 대한 정부 대응 그리고 CR리츠

 

1. 건설사 4월 위기설 이유

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가. 전문건설공제조합 보증금 청구 증가

전문건설공제조합에 청구하는 보증금 청구가 2,354억 원으로 전년보다 23.1%가 증가하였다. 여기서 보증금 청구라는 것은 건설현장의 공사가 원활하게 진행되지 못하여 공사 대금을 받지 못해 청구하는 것이다. 특히 2024년 상반기 1~2월은 전년 대비 30%의 증가율을 기록하였다.

 

이러한 보증금 청구의 증가는 건설사의 수주율 악화 자금조달 여건 악화 등을 직접적으로 보여주는 지표이다.

 

 

나. 중소 건설사들의 회사채 발행 거절

최근 업계 30위의 HL D&I 한라 (구 한라건설)는 자금 조달을 위하여 700억 규모의 회사채 발행을 기관투자자들 대상으로 진행했으나 한건의 매수 주문도 없었다. 심지어 1년 회사채 금리를 7.5% ~ 8%로 진행하였지만 투자자들의 반응이 매우 냉정하여, 채권 공모를 맡은 증권사들이 인수해 갔다.

 

이는 중소 건설사들에 대한 자금확보의 어려움을 여실히 드러내는 부분이었다.

 

 

다. 은행 및 증권사들의 신용평가 하락

현재 건설사들의 주가는 반토막이 나고 있는 상황이며, PF 대출을 해준 시중은행, 저축은행, 증권사 들은 이미 적자 규모가 엄청나게 증가하고 있다.

 

저축은행의 경우는 2023년 적자규모가 5,500원을 기록하였다. 은행들은 PF 부실을 대비하여 이미 대손 충당금이 전년대비하여 1.3조 원 추가하였다.

 

그 외 증권사의 경우 신용등급이 하락하였는데, 미래에셋과 한국투자증권 등 업계 1위와 2위의 신용등급이 안정적에서 부정적으로 바뀌게 되었다.

 

건설사들의 미분양 부동산 CR리츠 재도입

 

2. 4월 위기설에 대한 정부의 대응

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가. 기업구조조정 리츠 재도입

리츠는 투자자들의 돈을 모아서 부동산을 매수하는 주식회사를 의미한다. 여기서 말한 CR리츠는 기업구조조정 리츠로서 구조조정을 위한 부동산만을 매입하는 리츠를 의미한다. 이런 리츠를 건설사 회복을 위하여 10년 만에 재도입된다.

 

정부에서는 4월 건설사 위기설에 대응하고자, 건설사가 미분양되어 돈을 못 받게 되고 문제가 발생할 수 있으니, CR 리츠를 통하여 미분양 기업 물건들을 사들여 건설기업에 돈을 순환시키고자 하는 목적으로 도입하였다.

 

우선 유동성 확보를 위하여 한국토지주택공사 LH가 3조 원을 들여 건설사 토지를 사들인다. 그리고 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에는 취득세 중과 배제로 세율을 12% -> 1% 까지 낮추고, 5년 동안 종합부동산세 합산 제제 등의 세제혜택을 주기로 하였다. 현재 미분양 주택은 6만 3,800 가구이며, 악성인 준공 후 미분양 주택은 약 11,363 가구의 규모이다.

 

국토교통부 발표 (건설경기 회복 지원 방안)

적정 공사비 반영, 대형공사 유찰 방지, 미분양 해소, 규제개선 등 추진

 

나. 공공부문 공사비 인상

현재 공공부문의 공사 역시 한동안 최초 입찰 시의 공사비와 금액차이가 매우 커서 중단되거나 난항을 겪은 경우가 있다. 이 역시 건설사 유동성 확보를 위하여 공공부문 공사비를 인상하기로 하였다. 

 

최근 인상된 원자재값 및 인건비로 인하여, 올해까지 유찰된 대형공사는 4조 2,000억 원에 이른다. 바로 해당 부분에 대하 공사비 증액을 통해  건설사 경기 활성화를 올리고자 한다.

 

다. 비판의 의견

2024년 들어 건설사 부도만 5곳이며, 폐업만 565곳이다. 그리고 건설사 10곳 중 8곳은 현재의 이자 수준이 감당이 되지 않는다고 한다. 이러한 부실 건설사의 정리가 없이 부동산 PF 대출에 대한 공적자금 투입, 그리고 CR 리츠 등 가치가 떨어진 미분양 주택에 대한 구매 등은 총선 전 임시방침에 불과하다는 의견도 나오고 있다.