부동산 시장 바닥론 상승론 및 하락론

최근 미국의 금리 인하에 대한 전망이 나오게 되는 동시에 점차적으로 부동산 집값 바닥론의 의견이 분분하다. 즉 집값 상승론과 하락론의 양측 주장이 나오고 있는데, 그렇다면 어떠한 이유로 양측은 해당 주장을 하게 되는 것인지 알아보자.

 

1. 부동산 시장 집값 바닥론 (Feat. 상승론)

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가. 부동산 거래량 및 가격

집값의 흐름은 기본적으로 부동산 거래량의 증감률과 가격으로 파악하게 되어있으며, 전국단위의 주택 가격 상승 지역 증가와 거래량의 증가로 쉽게 알아볼 수 있다. 그러나 해당 자료는 이미 흐름이 명확히 파악되었을 때 늦은 정보이기에, 사람들은 서울 아파트 가격과 매매량에 집중한다.

 

전국 및 서울 아파트 매매 거래량과 증감률 (국토교통부 출처)

 

 

A. 전국 아파트 가격 동향을 확인해보면 2024년 2월에 전국단위의 거래량이 3.8% 증가하고, 그중 서울의 아파트 거래량이 8.5%가 증가하였다. 지난 2월 발표한 전국 아파트 매매 거래량이 올해 들어 증가세로 전환되고 있는 것이다.

 

전국주택가격 매매가격지수 변동률 (부동산통계정보RONE 출처)

 

 

B. 서울 아파트 가격은 전주 대비하여 0.01% 상승하였으며 전세가격지수 변동률 또한 증가세로 보이고 있다.

 

나. 집값 바닥론 상승론의 요인들

A. 정부의 거래 촉진 정책들의 시행

최근 정부는 신생아 특례대출을 2024년 1월부터 시행하여, 신생아가 있는 부부들에 대하여 9억원 이하의 주택 대출을 최저 연 1% 금리의 상품으로 대출해 주는 정책이다. 

 

신생아 특례 대출 상품 소개

신생아 특례 대출 청약 2024년 대상 및 조건

 

상품으로 인하여 주택구입자금 용도로서 1만 3천건으로 3조 5천억 원이 시행되었고, 신규 주택구입 용도로서 4,100건으로 1조 6천억 원이 시행되었다.

 

B. 스트레스 DSR

2024년에 2월에 스트레스 DSR을 적용을 시작으로 총 3단계로 진행되면서 최종단계까지 이어진다. 해당 스트레스 DSR이 시행된다면 대출 심사 여건이나 한도금액이 줄어들기에 그전에 매매를 시도하는 사람들이 있다.

 

C. 중장기적으로 주택 시장의 반등을 기대하는 심리가 점차적으로 증가하고 있다.

 

D. 전세가 상승

전세가 지수 변동률이 점차적으로 상승하고 있는데, 갭투자의 증가가 우려되고 있다. 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가는 이미 45주 연속으로 상승하고 있으며, 평균 전세가가 6억 원대에 가까워지고 있다.

 

최근에 이어지는 고금리의 영향과 빌라 전세사기 여파로 인하여 아파트 전세 수요가 증가하고 있다. 이러한 전세 가격의 상승은 집값 상승의 원인이 되기도 한다.

 

 

2. 부동산 시장 끝없는 하락론 침체

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가. 지방의 끝없는 하락

지방의 집값은 꾸준히 하락하고 있다. 그리고 또 거래량 또한 계속해서 마이너스 및 보합을 유지하고 있는 점에서 수도권을 제외한 지역들의 부동산은 아직도 추락하는 중이다.

 

주간 아파트 매매가격을 확인해보면 수도권지역의 하락폭은 감소하고 서울은 상승폭이 확대되었다. 그러나 여전히 5대 광역시 및 세종, 8개도는 하락폭을 유지하거나 확대되고 있다.

전국 시도별 아파트 매매가격지수 변동률 (한국부동산원 출처)

 

나. 전국 미분양 증가세

2024년 2월 기준 전국의 미분양 주택은 총 64,874호로 전월 대비하여 1.8% 증가하였다. 그리고 또한 준공후 미분양은 11,867호로 전월 대비 4.4%가 증가하였다. 이러한 미분양의 꾸준한 증가세로 인하여 혹자는 아직 전국 아파트의 바닥론은 이르다고 판단하고 있다.

전국 미분양 주택현황 (국토교통부 출처)