HUG 분양보증사고 증가와 환급이행 신청

올해 2024년 2월까지 벌써 분양보증사고가 5건이며, 그중 환급이행이 3건이다. 태영건설의 부동산 PF 사건 이후로 점차적으로 건설사 위기설이 확대되고 있다. 다음에 분양보증에 대해 알아보고 환급이행과 그에 대한 처리 및 절차에 대해 확인하여 보자.

주택보증공사 HUG의 분양보증 환급이행 증가

 

1. HUG 주택보증공사 분양보증 및 환급이행

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가. 분양보증 뜻

분양보증이란 사업 주체가 파산 등의 이유로 인하여 분양 계약을 실행할 수 없는 경우에 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증 상품이다. 그러한 분양보증의 이행방법으로는 분양이행, 환급이행, 계속사업 등 3가지의 방법이 있다.

 

일반적으로 30 가구 이상의 아파트 단지에서는 주택보증공사 HUG에 분양임대보증에 가입해야 된다. 

 

A. 분양이행

사업주체의 문제가 발생하였지만, 주택 공정률이 80% 이상의 진행률의 경우에는 선택권 없이 분양이행으로 진행하게 된다. 여기서 분양이행이란 HUG 주택도시보증공사에서 시공자를 승계하여 아파트를 완공 때까지 입주할 수 있도록 책임지는 절차이다.

 

B. 환급이행

사업주체의 문제가 발생시에, 선택권으로 분양계약자의 3분 2 이상의 선택한 경우에만 납부한 계약금과 중도금을 대신 환급하여 주는 절차이다. 

 

C. 계속이행

분양이행, 환급이행에 앞서서 종전의 시공자와 공동사업주체 등이 계속 사업 의사가 있는지 확인하고 이행 계획 및 수행능력 검토를 거친 후 사업 재게를 한다.

 

주택보증공사 HUG 의 분양보증 상품 개요 및 절차

주택분양보증 | 주택분양보증 | 주택도시보증공사

 

나. 환급이행 신청 증가

최근에 주택도시보증공사 HUG에서 분양금 반환 사례, 즉 환급이행 사례가 증가하고 있다. 과거 2021년과 2022년에는 환급이행 건수는 0건이며, 2023년에는 3개 단지, 2024년 상반기 3개 단지가 환급이행을 신청하였다.

 

환급이행의 경우는 계약금과 중도금만 환급을 받게 되지, 그 외 유상옵션에 대한 금액은 환급받지 못한다. 즉, 최근 환급이행의 경우는 분양계약자의 손해가 발생하여도 환급이행을 신청하여 더 큰 피해를 막고자 결정한 것이다.

 

그럼에도 분양계약자가 환급이행을 선택한 경우는, 분양이행을 계속하여 진행하는 경우에는 HUG가 시공사를 찾아서 선정하여 아파트 건설을 계속 진행해야 된다. 그러나 부동산 침체로 인하여 시공사 대체가 어렵다고 판단하여 분양계약자들은 HUG에 환급이행을 요청한 것이다.

 

 

2. 보증사고의 증가와 환급이행 절차

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가. 보증사고 증가

2023년 총 15개 사업장에서 사고처리를 진행하였는데, 해당 사고 중 3건을 환급이행을 선택하였다. 그리고 2024년 2월 달까지 총 5개 사업장에서 사고처리를 진행하였는데, 3건의 환급이행이 진행되었다. 점점 환급이행을 택하는 비중이 증가하고 있다.

 

또한 태영건설의 PF 대출로 인한 부도 위기로 인하여 빠르게 건설사들의 법정관리 신청이 늘고 있다. 2024년 한 해 2달 사이에 건설사 폐업신고 건수가 700건 이상이다. 이렇게 빠른 속도는 4월 건설사 위기설에 더욱 힘을 주고 있으며, 환급이행 건수는 더욱 증가할 분위기이다.

 

건설사 2024년 4월 위기설

건설사 4월 위기설의 정부 대응 CR 리츠

 

나. HUG의 환급이행에 대한 구상권

주택보증공사 HUG가 환급이행을 통하여 분영계약자에게 보험금을 지급하게 되면 크게 2가지 방법으로 처리된다

 

A. 주택보증공사 HUG는 보험료를 모든 계약자에게 지급하고 그에 대한 금액을 시행사에게 구상권을 청구한다. 이에 시행사는 사업장을 경매처리 하는 등 여러 방법으로 자금을 확보 후 HUG에 납입하는 방법이다.

 

B. 애초에 시행사가 부도가 났다거나 회복의 기대가 없다면, HUG는 분양계약자에게 보험금을 지급하고 해당 사업장을 공매로 처분한다. 일반적으로 감정가의 절반 수준에서 공매처리 되기에 손실을 HUG가 안게 된다.

 

다. 분양보증 환급이행 절차

보증사고 발생 -> 이행방법선택 통지 또는 유보통지 -> 현장조사 및 사업성 검토 -> 이행방안 결정 -> 환급이행 -> 환급이행 서류 접수 -> 환급이행금액 확정 -> 환급금 지급 등이다. 

 

분양보증 환급이행 절차 HUG

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